Offene Fragen, Argumente gegen B-Plan 7-1VE „Am Lokdepot“

Offene Fragen nach Ortstermin am 19.10.12, 9:00 Uhr, Eylauer Straße 7 mit Fr. Klotz, H. Kroll, BI-Vertretern.

Muss die zulässige Ausnutzung (GFZ) auf jeden Fall überschritten werden?
Dafür gibt die Begründung zum B-Plan keine Antwort, deshalb gilt: „Die Verbesserung der wirtschaftlichen Nutzbarkeit eines Grundstücks ist kein städtebaulicher Grund, der eine Überschreitung der Obergrenzen des Maßes der baulichen Nutzung rechtfertigt“.

Anfrage IHK wg. B-Plan wurde nach fehlenden Werten (GFZ und GRZ) wie folgt beantwortet:
„In dem von Ihnen benannten Plan wurden diese Angaben nicht festgesetzt, sondern mit Baukörperausweisungen und Angaben zu Oberkanten der Gebäude gearbeitet.“
Übersetzt heißt das: rechnen Sie sich das doch selber aus!

Nach BauNVO, Zweiter Abschnitt, Maß der baulichen Nutzung
§ 16 Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung
(2) Im Bebauungsplan kann das Maß der baulichen Nutzung bestimmt werden durch Festsetzung
1. Der Grundflächenzahl oder der Größe der Grundflächen der baulichen Anlagen,
2. Der Geschossflächenzahl oder der Größe der Geschossfläche, der Baumassenzahl oder der Baumasse
3. Der Zahl der Vollgeschosse.
4. Der Höhe baulicher Anlagen.
Nur Punkt 4 kommt bei diesem Plan in Frage, wobei hier aber natürlich auch die Höhe nicht bestimmt wird.

Weder unter Punkt II.4.3.1.3, II.4.3.1.4 Überschreitung von GRZ und GFZ kann nachvollzogen werden, mit welchen Bezugsgrößen bzw. Bezugsflächen gearbeitet wird.
Es fehlen vermaßte, nachprüfbare Pläne und nachvollziehbare Erläuterungen im Text auf welche Gesamtfläche man sich gerade bezieht.

So wie es jetzt ist kann es von niemandem nachvollzogen werden!

Gem § 17 BauNVO darf in Wohngebieten und Mischgebieten eine GRZ von W1 0,4 und Mi 0,6 nicht überschritten werden, sie liegt aber wie sie in II.4.3.1.3 für die Fläche bezogen auf das Wohngebiet bei W1 0,51 Mi 0,65.

Das kann auch noch mehr sein, weil es keine Pläne zum nachmessen gibt oder mit verlässlichen Flächengrößen und Bezugsgrößen geprüft werden kann. Kompliziert wird die Rechnung natürlich durch die Remisen, so was wie Terrassen, Garagen, Stellplätze (im Sinne des Baurechts als Nebenanlagen) unterbaute Flächen, wird alles zu irgendwelchen 40% mit angerechnet, ist aber wie gesagt gar nicht überprüfbar und was ist in diesem Zusammenhang mit dem umgebauten ehemaligen Verwaltungsgebäude, wurden die Werte mit berücksichtigt?

Im FNP war für das Wohngebiet W1 eine GFZ von 1,5 festgesetzt, eigentlich darf gem. § 17 BauNVO in Wohngebieten und Mischgebieten eine GFZ von 1,2 nicht überschritten werden, sie liegt aber wie sie in II.4.3.1.4 schreiben: bei 2,55 !

BauNVO, Zweiter Abschnitt, Maß der baulichen Nutzung
§ 17 Obergrenzen für die Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung

(1) Bei der Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung nach § 16 dürfen, auch wenn eine Geschossflächenzahl oder eine Baumassenzahl nicht dargestellt oder festgesetzt wird, folgende Obergrenzen nicht überschritten werden:

Baugebiet; Grundflächenzahl (GRZ); Geschossflächenzahl (GFZ); Baumassenzahl (BMZ):
in Kleinsiedlungsgebieten (WS) 0,2; 0,4; -in reinen Wohngebieten (WR),
allgem. Wohngebieten (WA), Ferienhausgebieten 0,4; 1,2; – in besonderen Wohngebieten (WB) 0,6; 1,6; -in Dorfgebieten (MD), Mischgebieten (MI) 0,6; 1,2; – in Kerngebieten (MK) 1,0; 3,0; – in Gewerbegebieten (GE), Industriegebieten (GI), sonstigen Sondergebieten 0,8; 2,4; 10,0 in Wochenendhausgebieten 0,2;

(2) Die Obergrenzen des Absatzes 1 können überschritten werden, wenn:
1. besondere städtebauliche Gründe dies erfordern,
2. die Überschreitungen durch Umstände ausgeglichen sind oder durch Maßnahmen ausgeglichen werden, durch die sichergestellt ist, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt, nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden und die Bedürfnisse des Verkehrs befriedigt werden, und
3. sonstige öffentliche Belange nicht entgegenstehen.
Dies gilt nicht für Wochenendhausgebiete und Ferienhausgebiete.

Städtebauliche Gründe gibt’s nicht, außer die Empfehlung des Baukollegiums, die den Entwurf schick findet. Innenverdichtung, das Ziel der Landes-, Stadtentwicklungs- und Flächennutzungsplanung heißt: Deckung von Neubaubedarf durch Bestandsergänzung und Nachverdichtung nichts davon rechtfertigt diese Höhen, Dichte im Blockinnenbereich also die Überschreitung der Obergrenzen des Maßes der baulichen Nutzung.

Architektonische Argumente wie die Einhaltung der ortsüblichen Traufhöhe ist ebenfalls kein stichhaltiger städtebaulicher Grund, im Gegenteil, diese Maßgabe führt wohl eher dazu, dass allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse beeinträchtigt werden.

Weder die Innenhofbebauung, Remisen, noch die extreme Höhe der Gebäude sind notwendig oder vertretbar hinsichtlich Artenschutz, Klimaschutz, Wasserhaushalt, Bioklimatischer Belastung, Lärm = gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse.

Die Verbesserung der wirtschaftlichen Nutzbarkeit eines Grundstücks ist kein städtebaulicher Grund, der eine Überschreitung der Obergrenzen des Maßes der baulichen Nutzung rechtfertigt„.

– „Auf die bisher vorgesehene Remisenbebauung wird stellenweise verzichtet“,
nach akt. Plänen sieht es aber nicht so aus!

Es wird 3 Öffnungen a 15 m² im Sockelgeschoss geben, durch die es zur Luftzirkulation im Innenhofbereich kommen soll.

Frage: Inwieweit es hier tatsächlich zu Luftzirkulation, bzw. –austausch, besonders auch in bioklimatisch ungünstigen Zeiten im Sommer, kommen kann und ob dieser Luftaustausch auch bei den Bewohnern der obersten Stockwerke ankommen wird, sollte im Rahmen des Klimagutachtens nachvollziehbar nachgewiesen werden.

Das Klimagutachten weist scheinbar nach, dass es aufgrund der 3 Öffnungen gar nicht zu Veränderungen der Belüftungssituation kommen wird. Dies ist anzweifelbar, da sich jeweils hinter den Öffnungen Gebäudekörper im Innenhofbereich befinden und es so nicht zu den idealisiert dargestellten Luftaustauschprozessen kommen kann. Aufgrund der idealisierten Darstellung wird die Gesamtflächige offene Belüftungssituation mit der punktuellen Belüftung an 3 Stellen verglichen, dies kann sicher nicht als realistisch betrachtet werden.

Allgemein setzt man jedoch auf Kompensation der zusätzlichen bioklimatischen Belastung durch die begrünten Dächer = Klimaaktive Flächen, dazu muss aber gesagt werden, dass vor der Baumaßnahme, der Anteil klimaaktiver Flächen mindestens genauso groß war, da auch von Flächen die versiegelt oder stark verdichtet sind, aber trotzdem vollständig oder Teilweise (Fugenvegetation) mit Vegetation bedeckt sind, klimatisch ebenso bedeutsam sind wie begrünte Dächer.

Wichtig wäre eine höhengenaue Gebäudesimulation um Aussagen zur erwartenden Belichtungssituation zu erhalten.

Verschattungsstudie: Immer noch das alte Modell, nicht enthalten sind außerdem die mind. 3m hohen Treppenhäuser, Fahrstuhlschächte, Ausstiege.

Berücksichtigt wurden nicht einige partiell südorientierte Wohnungen in der Eylauer 7 und dass die Aufenthaltsqualität auch besonders in den Höfen leidet, da nützt auch kein heller Fassadenanstrich (Albedo), da ist es dann duster, für alle Wohnungen des Neubaus und in den Remisen ist es auch nicht lebenswert!

Lärmgutachten
Geht nur auf akt. Lärmemissionen ein.
-Wie wird sich der Lärmtrichter, der durch die stellenweise sehr enge Bebauung (12m engste Stelle) entsteht auswirken?

Argumentesammlung B-Plan
Stefan schreibt:
-Grünzerstörung, Bodenversiegelung
-Abschottung unserer Höfe/Belüftung
-Klimagefährdung für Anwohner
-Renditeprojekt

– Trotz zweijähriger intensiver Debatten, Versammlungen und Schriftwechsel bleibt das Projekt sehr nahe an dem ursprünglichen Entwurf des B-Plan 7-1 vom Juli 2010. Vom Konzept eines geschlossenen Riegels wurde nicht abgerückt. Die Veränderungen sind minimal und nicht geeignet, unsere grundsätzliche Kritik verstummen zu lassen.

Nicht geklärt ist weiterhin:
– der Brandschutz
– die Folgen für die Statik der existierenden Häuser
– der Umfang des Baus im Vergleich zu den Häusern der Eylauer, der in der Präsentation zur letzten Anwohnerversammlung noch grafisch dargestellt wurde (S. 21, 22) – wenn auch fehlerhaft – im jetzigen „Projektplan – Ansichten“ aber nicht mehr erkennbar ist.
In der Begründung ist von Gebäudehöhen zwischen 60,5 und 68,8 Metern über NHN die Rede, das entspricht den Angaben vom Sommer. 68 Meter seien danach die Firsthöhe der Eylauer 7 und 9, die 10 und 11 seien im First noch einen knappen Meter höher.
Ob das stimmt?

– Die Begründung nennt zahlreiche Punkte, in denen von der Norm abgewichen wird, z. B. die 2000 festgestellte Giftbelastung des Bodens (neuere Untersuchungen über die Folgen der Müllkippe werden jedoch keine benannt), sie nennt auch die Planungshinweise des Umweltatlas (die dem Projekt diametral entgegenstehen!), die überdehnte GFZ, aber irgendwie wird das alles unter Verweis auf Vorschrift etc. unter den Tisch gekehrt.

– Das Lärmgutachten beschreibt die Auswirkungen von Lidl zwar recht zutreffend, redet das Störpotenzial aber klein, da es von nur zwei Anlieferungen pro Tag ausgeht (es sind aber oft auch fünf oder sechs, machmal sind es aber auch drei, und die vor allem abends.) Außerdem ignoriert es, dass Lidl nun bis 21 Uhr auf hat. Anlieferungen bis 22 Uhr sind üblich, dass es danach in der Regel keine gibt, ist unseren Einsprüchen beim Umweltamt T-S zu verdanken.

Es ignoriert auch den Nachtbus, die scheppernde Schranke, die zwischen 5 und 6 morgens hoch geht, und vor allem die am Eingang ausgesetzten Kläffer…(Dies ist insbesondere für Käufer des südlichen Drittels der Häuser wichtig)

Ansonsten empfehle ich euch die Lektüre des Protokolls der Hellweg-Bürgerversammlung vor einer Woche. Wer danach noch sagt, er könne die Frage beantworten „Wie tickt ein Lokalpolitiker?“, kriegt von Stefan ein Bier!

Interessant Frau Klotz: „Ich bin nicht der Ansicht, dass man das Wohnungsproblem allein durch Neubau lösen kann“.
Hübsch auch die Freudschen Verhörer der Protokollantin. Matthias Bauer sagte:“ Ich vertrete die Initiativen, die …“ und im Protokoll steht: „Ich vertrete die Konservativen, die…“ ;-)

Jörg schreibt:
Eine Unterversorgung mit wohnungsnahen Grünflächen von 12 ha (120.000m²) für den Kreuzberger Westen wird durch die geplante Überbauung der ehemaligen Bahnflächen (18.752 m²) verfestigt, was nicht nur einen schwerwiegenden Abwägungsfehler darstellt, sondern insofern sogar den Tatbestand des Abwägungsausfalles erfüllt. In der Begründung wird das Landschaftsprogramm von SenStadt nicht einmal erwähnt bzw. es wird so getan, als ob die nicht erwähnten Stadtentwicklungspläne hier irrelevant seien. Im Übrigen ist das Projekt auch mit seriösen Klimaschutzzielen kaum vereinbar. Die neu ausgewiesene Parkanlage von lächerlichen 2.446 m² dürfte noch nicht einmal den durch die Bebauung zusätzlich ausgelösten Bedarf an „wohnungsnahen Grünflächen“ befriedigen, von dem an „siedlungsnahen Grünflächen“ ganz zu schweigen.

Unabhängig von der völlig berechtigten Ablehnung jeder Bebauung, die noch über die genehmigten Kopfbauten hinausgeht, sollte man auch die Höhe bzw. Geschossigkeit des Projektes in Frage stellen. Es ist bspw. nicht einzusehen, warum nicht eine 2- bzw. 4-geschossige (mit Sockelgeschossen) Bebauung in Erwägung gezogen wurde. Architektonische Argumente wie die Einhaltung der ortsüblichen Traufhöhe sind insofern einfach lächerlich, weil es landauf- landab genügend Beispiele gibt, die nachdrücklich verdeutlichen, dass architektonische Vielfalt oft gerade keine Traufhöhe braucht.

Der Hintergrund für diese Projektemacherei, auch das kann nicht oft genug wiederholt werden, ist ausschließlich die Tatsache, dass sich das Bezirksamt die mit dem BVV-Beschluss zu erteilende Baugenehmigung gewissermaßen abkaufen lässt (durch Kompensation für die stellvertretende Erfüllung gemeindlicher Verpflichtungen) und der Investor dann noch mehr zulangen darf, als nach den sonst geltenden planungsrechtlichen Regeln ohnehin möglich ist.

Stellungnahmen können per Mail [stadtplanung@ba-ts.berlin.de] als pdf-Datei an das Stadtplanungsamt BA T./S. übersendet werden.

Am 12. 02. 2013 fand die Informationsveranstaltung zum Baumarkt „Hellweg“ statt. Dazu hat der Gleisdreieckblog einen Beitrag veröffentlicht.

Antworten der Großen Anfrage vom 20.06.2012 Fraktion die Linke

Spät erst entdeckt: Betonriegel -Teil 2-

Jetzt schon höher als die Altbebauung, wie hoch wirds´ denn noch?

Jetzt schon höher als die Altbebauung, wie hoch wirds´ denn noch?

Dieser Beitrag wurde unter Allgemein veröffentlicht. Setze ein Lesezeichen auf den Permalink.

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.